王永君
 

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    王永君，御智（郑州）商业地产营销代理有限公司、御典（郑州）商业管理有限公司总经理，商业地产职业策划人。

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    他是一个很有天赋的生意人，他总是在原本可以安稳的时候急流勇进，给自己设立更高的目标。他说自己“累并快乐着”，也形容自己常在“刀剑上行走”，也许因为他的“不安分”才成就了他今天的事业。

    20年的商场拼搏，让他最终找到了自己的归宿——商业地产营销代理、商业管理运营，他的愿景就是将他所执掌的御智企业打造成中国商业地产专业运营商、专业服务商。

    为此，他一直奋斗在奔向成功的路上。

    理性、严谨、执着，语言甚至有些咄咄逼人。

　　采访王永君之前，记者始终对他持有这样的一种印象。这些主观评判源自于之前几次企业家交流会：他总是目的性很强地抛出自己的问题，并急切渴望得到当事人的正面回答。

　　6月28日，王永君的办公室，长达4个小时的采访，让眼前的王永君更加真实丰满。采访中，他对语言的掌控力出乎记者的意料，他总是滔滔不绝地作为讨论的牵引者，这种自信源自于丰富的个人经历和对整个行业的钻研深耕。

　　他睿智、勤奋，做事颇具完美主义色彩。他总是强调，自己并不是有多成功，只不过是对所处行业有更深的了解。至于如何走在行业前端，他与别人唯一不同的是：责任意识和危机感是对等的。

　　20年的商场拼搏，让他最终找到自己的归宿——商业地产营销代理、商业管理运营，他的愿景就是将他所执掌的御智企业打造成中国商业地产专业运营商、专业服务商。为此，他一直奋斗在奔向成功的路上。

　　小狂人经商梦想

　　很少见到有人对“做生意”如此痴迷，而王永君就是这样一个人。

　　年少时，清贫的家境让王永君对赚钱养家有种发自内心的渴望。不仅如此，在他年幼的心里还有一个不能动摇的理念：赚钱就是价值。因为他不仅要把身边的人都带起来，还要为社会创造价值。因此，年少时他的梦想就是成为一个优秀的生意人。

　　然而，王永君的生意之路并非坦途，老天似乎每次都在挑战他的耐力，但在一次次磨难面前，王永君总是以坚韧的姿态作为对抗的筹码，也因此练就了他不怕苦、不怕累的乐观心态。

　　王永君说自己做生意的意识在很小的时候就已经萌发。

　　儿提时候，他把家里所有画书收集起来去集市上摆书摊，2分钱看一本，头几次遇到了狂风暴雨，没有得到任何结果，但他却固执地认为一定有人看，甚至一天不吃饭，也要坚持摆书摊。

　　中学时，别人的假期是嬉戏、玩乐，而王永君却选择外出打工，煤窑、钢厂包括郑州花园路早期的天然气楼、玻璃幕墙的保险大厦都留有王永君的足迹。

　　大学，对王永君来说有着广阔的生意路子。王永君回忆，一次他想把新郑的烟倒到洛阳卖，谁知由于无知，在新郑的一个小店里批发来的竟是假烟，在逃票回到洛阳火车站时，被几个自称是检查车票的彪悍男子抢走了“假烟”，王永君说：“当时真是叫天天不应叫地地不灵”。到学校后，王永君靠着泡方便面，忍饥挨饿度过了一段艰难的时光。这次事件给王永君的启发是，做生意的时候一定要走正道，不要走偏道，心存侥幸，肯定是要吃亏的。

　　大学毕业后，王永君被分到郑州的一所学校去教学，然而，生活的窘迫让王永君舍弃了他原本深爱的三尺讲台， 1993年，王永君没有走上讲台，却全力投身他热爱的“商海”。

　　在当时的中原商战中，独占鳌头的要数郑州亚细亚，这里，也是王永君梦想起航的地方。

　　1993年，正值亚细亚在全国布局，王永君经过层层选拨之后也成为亚细亚“首期高级经理班”中南征北战的一员。南下海南，北上广东，王永君负责亚细亚在整个东三省的拓展，用亚细亚的品牌和银行贷款，开发烂尾楼。也就是从那时起，王永君最先接触到商业和地产。

　　对于王永君来说，亚细亚始终是个很好的平台，要想开辟出自己的一片天地，还是需要自己创点小业。

　　于是，在亚细亚工作休息期间，王永君开始了小狂人的梦想，就是做一个像亚细亚一样的连锁企业。拿着向同事借的2500块钱，王永君在西郊租了一个房子，雇人开始了自己真正意义上的第一笔生意——“宏润祥”粮油店。

　　王永君秉承书本上学来的“用服务打动客户”的理念，百十斤的米面亲自给客户扛到家里，平均一袋面粉只挣5角钱。最好的时候，王永君的“宏润祥”达到六、七家，曾为黄河迎宾馆、梅园宾馆、花园酒店等郑州主要宾馆、酒店以及郑州大多数粮油市场代销店专供过粮油米面。

　　然而，这样的生意最终被1998年的那场洪水冲灭了，微薄的利润再加上洪水导致上游供应链断裂，王永君不得不终止了“宏润祥”这个亲手扛起来的梦想。

　　缘定商业地产

　　 1995~1997年由于在北京亚细亚策划出色，勤奋用心，一度被同事戏称“大转盘”（当时举办的营销活动名字）。1997年王永君回到郑州，在正弘国际做营销经理，创意策划并执行一系列如“香港回归”、“中国人的情人节”、“郑州选美”活动，这为他以后做营销策划奠定了良好的基础。后来，不安分的他又做起了职业经理人。

　　2002年到2006年，正逢碧沙岗商圈改造，王永君与其他朋友正好负责这个项目。作为经理人，从碧沙岗商贸中心的定位规划、业态布局、营销推广到招商运营，再到销售，王永君全程参与，并身体力行。

　　2007年，王永君受一家开发商之邀为其组建商业地产团队，在这个过程中他有机会小试牛刀，同时更进一步感悟商业地产。也正是那一年，王永君真正开启了自己的创业历程——郑州御智商业地产有限公司（以下简称御智）应运而生。

　　王永君给御智的定位是以房地产策划销售、商业管理运营为主业的专业服务代理公司，专注于商业地产营销策划、销售代理、招商运营、商业运营管理及全程营销。

　　做商业地产营销策划，与王永君的从业经历有密切关系。亚细亚和正弘的经历让他懂得商业定位、布局规划，也懂得住宅的营销，多年的商业地产实践让王永君认识到，很多房地产公司和商业地产项目正需要这样的专业机构。

　　公司成立以来，王永君始终坚持以市场为导向、以实现项目成功销售与持续经营为目的，以规范、专业、稳健、速胜的经营理念及高效率、高效益的工作原则为客户提供优质服务，并本着务实和专业的理念，严谨科学的作业程序和策划以及销售人员专业细致的工作，追求项目的成功销售和卓越品质。

　　王永君说，御智致力于通过对项目的专业市场研究、切实可行的策略活动和系统规范的销售措施，达成项目的完美销售。成功代理并运营的商业地产项目如周口万顺达时尚百货、禹州伊势丹名品百货等河南省内数十个大型商业地产项目和郑州阳光新干线、阳光新城等地产销售代理项目。

　　准确的业态定位和市场定位及招商运管是御智的专业优势，这为商业物业的快速增值打下坚实的基础。御智商业追求“做精做好、合作共赢”的目标，致力于成为中国商业运营行业的旗帜公司！

　　虽然御智商业地产代理公司已成功代理并运营诸多商业地产项目，并在业界有所声望。不过，对于王永君来说，他并没有让自己闲着，始终奔赴在各个项目当中，很多事依旧是亲力亲为。王永君总说，作为服务型行业一定要做好自己的事，一点点的闪失都可能让开发商蒙受损失。

　　相比于一个企业的掌门人，王永君更像是一个行业的研究型学者。对于近年来，郑州商业地产的井喷之势，他并没有安心做一个行业的受益者，反而为商业地产商的“赶场子”、“随大流”表示出自己的担心。

　　在王永君看来，中国的商业地产已经出现供大于求的局面。这也直接导致商业地产开发过量、项目经营存在风险和开发商资金链断裂等恶劣后果。作为商业地产策划的王永君则坚持以“定位、规划、经营远远大于销售”的理念为不同的商业地产项目诊断号脉，开具良方。即使最终合作未能达成，王永君也要凭借自己的专业知识，把一个项目的点点滴滴丝毫不漏地告诉合作对象。正是这种认真和负责任的态度，成就了王永君和他的御智商业地产。

　　实际上，作为一个在商业和地产界行走近20年的资深人士，王永君不失为一个精明的生意人。与其他企业家不同的是，他更像一个职业经理人：在精明经商、谨遵商道的同时，十分注重人道修为，在其人生字典里，不遗余力地服务开发商和项目，以体现价值；同时对合作伙伴（包含公司的兄弟姊妹们）高度的责任感是他恪守的永恒定律。

    “我还算不上成功，但一直走在通往成功的路上”

    ——专访王永君

　　“我一直在刀尖上行走”

　　经济视点报：创业经历中哪些事你较难忘？

　　王永君：大学毕业开米面粮油店，第一次进货就遇到重创。进货回来为了节省路费，就想搭个便车，那时有很多往郑州运送砖的车，我们就把百十袋面放砖车上，谁知道走到半路下起瓢泼大雨，面粉全淋湿了，而且车陷泥泞之路，砖上的面粉袋就像饺子一样往地上掉，当时就想，老天啊，你怎么可以这样对待一个想做事的人。最后在路边拦下一辆车把面粉运回去，准时送达工地，而数量则变成原来的三分之一。

　　经济视点报：遇到困难，是怎样坚持下来的？

　　王永君：对于我来说坚守很重要。很多时候我们已经坚持了很长时间，差一步就成功了，可往往就是这一步，把很多人挡在成功的门外。我还算不上成功，或者说距离成功很远，但我一直走在通往成功的路上。

　　经济视点报：什么时候开始接触商业地产？

　　王永君：亚细亚是做商业的，实际上做了很多地产销售项目，而我们那时洽谈接触的都是烂尾楼。1992、1993年，全国烂尾楼比较多，我们收购烂尾楼，以亚细亚的股份入股，亚细亚必须占51%的股份，就这样，亚细亚开了30多家店。我负责的东北区也成功敲定多个项目，从那个时候就开始喜欢商业地产（如果说那是商业地产的话）。

　　经济视点报：哪个阶段的营销策划做得比较满意？

　　王永君：在正弘国际俱乐部做营销经理，也是最用心做营销做策划的时候。毫不夸张地说，1997年4月回来，我们连做几个活动，非常经典。当时香港回归，我们很形象地做了香港回归的东方明珠(5.54,-0.03,-0.54%)等系列建筑。包括现在过的中国情人节，都是我和我们的团队策划的一系列营销文化活动，让中国情人节有效地进驻郑州，这两个活动做得风生水起。而我们举办的郑州首届“选美”形象***选拔赛，在当时也异常火爆。

　　经济视点报：商业地产、营销策划这些经历是不是为你现在的事业打下了坚实的基础？

　　王永君：郑州有很多专业住宅代理公司。在商业方面也有一部分。我们正好是这两个圆的交叉，我的经历也正好跨着这两方面，从亚细亚到正弘、到北京今典到长城集团(7.210,-0.11,-1.50%)都是地产商业，我研究商业运营和地产营销。御智公司帮助开发商招商运营商场，同时对商业地产策划销售，在这个交叉点上，我们感觉是一直在刀尖上行走，正因为我们懂得商业定位、运行规划，也深知地产的营销销售，很多商业地产开发商需要我们这样的公司。这样以来，就很累、责任也大，这也是我们为什么一直战战兢兢、如履薄冰的原因。

　　“商业地产前期的定位、规划、经营远远大于后期的销售”

　　经济视点报：站在专业角度，谈谈你对商业地产的看法？

　　王永君：商业地产，发达国家已经走出了一条成功的道路，有很多经验和轨迹可学、可循。别人做过的，我们可以模仿创新。随着城市发展、人口规模增多、城市扩容及城市配套的增加，开发商为了价值最大化，就需要考虑在商业地产上开发，也就是原来的商场、购物中心、百货升级改造变为核心的商业圈，其他新城则形成区域性核心商圈。商业地产，应该是学习中创新，创新中发展。

　　经济视点报：对于房地产市场调控政策下出现的“住宅黄了，商业红了 ”的说法，你怎么看？

　　王永君：随着城市发展，大开发商势必会将商业地产这个概念向下深耕。中国的商业地产已经出现供大于求。从御智商业地产研究这方面来看，商业地产开发一是体量过剩，二是会带来经营风险，三是开发商的资金链会受到影响。

　　因此，商业地产前期的定位、规划和经营要远远大于后期的销售，开发商一定要请专业机构做好前瞻性的相关定位和规划。

　　经济视点报：怎样避免商业地产过剩？

　　王永君：政府宏观调节，开发商慎重开发，专家学者真正研析、出谋划策。大家有共同点时找出空白点、差异点，在这方面做文章。做商业地产我倾向于开发商建立在理性思考、实际研究、现实考虑、全程谋划的基础上进行量化，经过理性分析得出科学结论，即便科学的结论也需要实践验证。

　　经济视点报：商业地产目前发展到哪个阶段？

　　王永君：如果说上世纪九十年代商业地产开发商是摸着石头过河的话，现在的开发商则是相对专业化分工，走向精细化。项目定位由专业公司前期做调研，设计有建筑规划，开发商整体把握，承建方就按照整个商业地产的格局去建筑，经营商做经营的事情，销售商就主管销售，对于御智来说，一方面代理销售，一方面负责商业招商经营。

　　经济视点报：你对商业地产前景持什么态度？

　　王永君：商业地产有广阔的空间。商业地产开发，对老百姓来说，家门口有超市、商场、风情街，当然很好；对一个城市来说，提升了城市的商业形象和商业档次，这是好事；对可选择的商家来说，货品又有一个可选择之地，也是好事。但对开发商的经营能力就提出了一个考验，未来的经营才是检验这个项目的可行性的标准，未来的优胜劣汰也是考验项目的标准。未来中国的商业地产将走向一种白热化的竞争，遍地英雄竞雌雄。

　　“我是一瓶需要慢慢品尝的‘好酒’”

　　经济视点报：平时在工作、生活中是什么样的风格？

　　王永君：在工作上，比较喜欢追求完美。所以在对待员工上比较强势、严格、甚至比较苛刻。但同时也抱着一种“人本主义”的态度，我对员工要求严格，就像老师一样，让愿意成才的人在一种艰苦的条件下成长。这种苛刻就会变成一种制度，不但是对自己的要求，也是工作中必须恪守的准则，目的是当公司的价值得到实现后，也能带动员工实现他们的个人价值。而在生活中我对所有人，特别是公司员工，更是友善坦诚。

　　经济视点报：有什么样的高压线不能触碰？

　　王永君：制度、学习型组织。一是要遵守制度，形式保障内容；二是勤奋学习，我感觉每天都有学不完的东西，所以我也要求员工多学习，不学习的员工，时间长了就不行；三是坦诚，这是做人的基本，更是根本。

　　经济视点报：一个项目对你来说，过程和结果哪个更重要？

　　王永君：因为是服务型、智慧型企业，我关注更多的是过程，从开始到中间到最后，我没有期望会达到什么样的结果，但是我要求中间的每个部分都做到最好。我们做的每个项目其实是在了解一个城市，即便最终结果不如我们所愿（没有合作），但是这个过程中我们对每个城市，每个项目都有一个研究和分析。

　　经济视点报：你认为自己的优点和缺点是什么？

　　王永君：我的优点体现在热情、坦诚、激情、信义。缺点就是，在追求完美过程中对别人苛刻，最大的缺点是批评人时，语言杀伤力太重。

　　经济视点报：事业做到一定阶段，对未来有什么规划？

　　王永君：我挺想做一个教师，用自己的思想、对人生的理解及专业方面帮助别人，教书育人。把我专业的知识交给别人，让其受用；把我的人生感悟和经验告诉别人，影响他们。

　　经济视点报：你最喜欢的一句话是什么？

　　王永君：正确的事情大胆地去做，这是上天赐予你的力量。天道酬勤，把一件事情做精，胜于做一百件正常的事。

　　经济视点报：请用一句话评价你自己？

　　王永君：我就像一瓶酒，喝第一口时觉得有点辣，但是慢慢品尝你会发现这是一瓶好酒。（原标题：王永君：一个精明的老实人）